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Immobilien: Durchleuchtet und bezahlt

Welcher offene Immobilienfonds ist in diesen Tagen noch sicher? Als Entscheidungshilfe präsentieren Fondsgesellschaften und Vermittler gern Ratings. Die Grundidee ist einfach: Unabhängige Experten begutachten Immobilienportfolio und Fondsmanagement, anschließend vergeben sie Noten.

Doch auch die Rating-Agenturen können nur ein wenig Orientierung geben. Vor bösen Überraschungen schützen sie nicht. Ungelöst ist zudem das Problem der Interessenkonflikte: Manche Agenturen werden von den Fondsgesellschaften beauftragt und bezahlt, andere handeln ohne Auftrag und Rechnung.

"Einzelne Ratings bringen dem Anleger wenig. Sie sind ein hübsches Marketinginstrument, aber nicht vergleichbar", sagt ein Sprecher der Difa, der Immobilienfondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken. Der Markt formiert sich nur schleppend, die Anbieter arbeiten mit zum Teil völlig unterschiedlichen Methoden.

Keine Anlageempfehlungen von Rating-Agenturen

Dass nach dem Debakel um den Grundbesitz-Invest der Deutschen Bank ausgerechnet der renditestarke US-Grundinvest des Münchner Anbieters Kan Am in den Strudel der Vertrauenskrise geraten und nach Mittelabflüssen geschlossen würde, konnte vor wenigen Wochen niemand ahnen. Auslöser waren Anfang Januar Probleme bei Kan Ams US-Partner Mills, einem Betreiber von Einkaufszentren. Die Rating-Agentur Scope und der Fondsanalyst Stefan Loipfinger machten darauf aufmerksam und setzten neben dem US-Fonds auch den größeren Kan-Am-Grundinvest auf die Verkaufsliste, der nicht in Mills-Objekte investiert ist. Gleichzeitig brachte der Finanzdienstleister Feri ein Auftragsrating heraus, das den Grundinvest mit sehr gut bewertete - gemessen wurden Performance, Portfolio, Finanzstrukturen und Managementqualität. Feri-Geschäftsführer Helmut Knepel kritisiert die Praxis, Anlageempfehlungen auszusprechen: "Das ist nicht das Geschäft einer Rating-Agentur, sondern von Vermögensberatern", sagt er. "Aus meiner Sicht ist die Verkaufsempfehlung so nicht nachvollziehbar. Scope bewertet die Reaktion des Marktes." Die könne durch panikartige Verkäufe verzerrt sein. Feri bewerte den Inhalt des Produkts.

Auftragsgutachten als Marketinginstrument

Bereits 2003 hatte die Rating-Agentur Moody's mit dem Rating von offenen Immobilienfonds begonnen, sich aber wieder von dem Geschäft verabschiedet. Angeblich bekamen einige Fondsgesellschaften damals Bauchschmerzen, weil die Ratings nicht in ihrem Sinne ausfielen. In die Bresche sind andere gesprungen. Ähnliche Verfahren wie Feri bietet auch die Wiesbadener Agentur RCP zusammen mit der DID Deutsche Immobilien-Datenbank Auftragsratings für offene Immobilienfonds an. Dem haben sich bereits die Anbieter Degi (Dresdner Bank) und iii (HypoVereinsbank) unterzogen. Die durchweg guten Ergebnisse heben die Auftraggeber gern auf Verkaufsprospekten hervor. Die Rating-Kosten sind mit rund 75.000 Euro, je nach Fondsgröße, überschaubar. Etwas teurer mit 120.000 Euro aufwärts ist das Rating von Fitch, das es bisher nur für den SEB Immoinvest gibt. Fitch untersucht auf Basis schlechter Marktbedingungen die Belastbarkeit eines Immobilienportfolios. Die Berliner Agentur Scope beurteilt alle offenen Immobilienfonds ohne Auftrag und Bezahlung, verdient aber an Lizenzgebühren der Fondsanbieter und Vermittler. Wie Scope gibt auch der Rosenheimer Brancheninformationsdienst Loipfinger Anlageempfehlungen. Er steht aber keiner Rating-Agentur vor. Der Analyst lebt von den Gebühren seiner Abonnenten und dem Verkauf von Marktanalysen.

Quelle: Aus der FTD vom 19.01.2006- Autoren: Reinhard Hönighaus und Elisabeth Atzler

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